「この家いいね。でも、家の前の道路って気にした方がいいの？」

建売住宅を見学していて、

間取りもいいし、デザインも好き。駐車場も使いやすそう。

「ここ、いいかもしれない。」

と思ったとき。

ぜひ一度、家の前の道路にも目を向けてみてください。

物件資料を見ていると、

• 公道
• 私道
• 位置指定道路
• 開発道路

など、聞き慣れない言葉が出てくることがあります。

正直、「車が通れるなら、どれも同じじゃないの？」と思ってしまいますよね。

実は、道路は毎日の車の出し入れだけでなく、家を建てるためのルールにも関係する大切な部分です。

ちょうど所沢市でも、都市計画法に基づく「道路に関する技術基準」を2026年10月1日から改正することが公表されています。

そこで今回は難しい法律の話ではなく、「建売住宅を見るとき、道路について何を確認すればいい？」という目線で、一緒に整理してみましょう。

そもそも「開発道路」って何？

例えば、大きな土地に6棟の建売住宅をつくるとします。道路沿いだけに6棟すべてを並べられるとは限りません。

そこで、大きな土地の中に新しく道路をつくり、その道路に沿って家を建てる。そんな住宅地を見たことはありませんか？

このように、住宅地などを開発するときに新しく整備される道路が、一般に「開発道路」と呼ばれています。

所沢市では、一定の開発を行う場合、新しくつくる道路や公園などに基準が設けられており、その基準を満たさなければ開発許可を受けることができません。

つまり、「建売住宅をつくるために、空いているところへ適当に道路をつくった」というものではないんですね。住宅だけでなく、「ここに家を建てるなら、道路はどうする？」というところまで考えて住宅地は計画されています。

「公道」と「私道」は何が違う？

ここも、住宅を探しているとよく出てくる言葉です。ものすごく簡単に分けるなら、

• 公道＝国や都道府県、市区町村などが管理する道路
• 私道＝個人や法人などが所有する道路

です。ただし、「私道だからダメ」「公道だから絶対安心」という話ではありません。

住宅購入で大切なのは、その道路について、以下のような条件を確認することです。

• 誰が所有しているのか
• 誰が管理するのか
• 通行する権利はどうなっているのか
• 補修などが必要になった場合はどうするのか

開発道路は、完成後もずっと住宅会社が所有するとは限りません。開発によって新しく道路をつくり、完成後に所沢市へ引き渡して、市の道路になるケースもあります。実際に所沢市には、開発によって新しくつくった道路を市へ引き渡す場合の手続きが用意されています。

だから気になる建売住宅が開発道路に面していたら、「この道路、公道ですか？私道ですか？」と聞くだけでも十分です。そこから確認を始められます。

「位置指定道路」って何？

物件資料に突然「位置指定道路」と書かれていたら、何のことか分からなくても当然です。

ものすごく簡単にいうと、住宅を建てるためにつくられた私道のうち、行政から「建築上の道路として使えます」と認められた道路です。

例えば、大きな土地をいくつかに分けて家を建てるとします。道路沿いの土地には家を建てやすいですが、その奥にも家を建てたい。そこで、奥の家までつながる新しい道をつくります。そして一定の基準を満たしたうえで、行政から道路として認めてもらう。これが「位置指定道路」です。

所沢市でも、建物を建てるための道路として位置指定道路の制度があり、原則として幅4m以上などの基準が設けられています。

名前は難しいですが、「家を建てるためにつくられた、行政に認められた私道の一つ」くらいに覚えておけば十分です。

購入するときには、「道路の一部を自分も所有するの？」「管理はどうするの？」と確認しておくと安心です。

「セットバック」も覚えておくと便利です

これも物件情報で見かける言葉ですね。昔からある住宅地には、現在の基準から見ると幅が狭い道路があります。

そこで家を建てるときに、道路との境界から少し敷地側へ下がって建物や塀などをつくる必要がある場合があります。これを「セットバック」といいます。

【セットバックの流れ】
道路が少し狭い → 家を建てるときに敷地側へ少し下がる → 将来的に道路として使える幅を確保する

物件情報に「セットバックあり」と書いてあったら、「どの部分が、どのくらいセットバックになるんですか？」と聞いてみてください。言葉の意味を覚えることより、自分が検討している土地にどう影響するのかを知る方が大切です。

「袋小路の建売って大丈夫？」もよくある疑問

新しい分譲地を見ると、道路の奥が行き止まりになっていることがあります。いわゆる袋小路です。

「行き止まりの道路って大丈夫なの？」と気になる方もいると思います。ここも、「袋小路＝問題がある」と単純に考える必要はありません。所沢市でも、開発区域内の道路を袋路状道路とする場合について独自の取り扱いを定めています。

住宅購入者として見てほしいのは、むしろ実際の使い勝手です。

• 車を出し入れしやすいか
• 来客の車が来たときに困らないか
• ゴミ出しはどうするのか
• 日常的な車の通行量はどうか

図面を眺めるだけではなく、一度現地に立ってみると分かることがたくさんあります。

実は「道路」は、家を建てられるかにも関係します

なぜ住宅会社が道路を気にするのか。理由の一つが「接道」です。建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に一定以上接している必要があります。つまり、土地があれば、どこにでも自由に家を建てられるわけではありません。

道路との関係も確認したうえで住宅は計画されています。所沢市でも、接道のない敷地について建築基準法第43条に基づく許可制度を運用しています。

とはいえ、完成した建売住宅を購入する方が法律を勉強する必要はありません。大切なのは、「家だけではなく、家の前の道路も住宅の一部として見る」という意識を持つことです。

建売住宅を見学したら、この4つだけ確認してみてください

難しい道路用語を全部覚えるより、気になる物件があったら次の4点を担当者に聞いてみる方が実用的です。

• 家の前は公道？私道？
• 私道なら、所有者や持分、管理はどうなっている？
• セットバックはある？
• 将来の建て替えなどで道路に関する注意点はある？

特に車を使うご家庭なら、書類だけではなく、実際に自分の車を停めるところまで想像してみることをおすすめします。

道路幅が数字上は十分でも、「この角度だと少し駐車しにくそう」ということもあります。逆に現地へ行ってみると、「思っていたより全然止めやすいじゃん！」と感じることもあります。

まとめ｜間取りを見るように、「道路」も見てみよう

建売住宅を見るとき、リビング、キッチン、収納、デザインなど、どうしても建物に目が行きます。でも、その家で暮らし始めれば、家の前の道路も毎日使う場所です。

車で出勤する、子どもと歩いて出掛ける、自転車で買い物へ行く、宅配便が来る、家族や友人が遊びに来る。そう考えると、道路も暮らしの一部ですよね。

所沢市では2026年10月1日から、開発許可における道路の技術基準が新しくなります。制度そのものを覚える必要はありません。

家を選ぶときに、「そういえば、この家の前の道路ってどうなっているんだろう？」と一度立ち止まってみる。それだけでも、住宅を見る目は少し変わると思います。

「こんなこと聞いていいのかな？」くらいからご相談ください

物件資料に「私道」「位置指定道路」「セットバック」と書かれていても、最初から意味を知っている必要はありません。

「この家ちょっと気になるんだけど、前の道路は大丈夫？」「この言葉の意味が分からない。」そんな何気ない疑問でも大丈夫です。

分からないことを分からないままにせず、一つずつ一緒に確認してから家を選ぶ。それが、あとから「この家を選んでよかった」と思える住まい選びにつながると私たちは考えています。

気になる物件があれば、「この家、ちょっと気になっています」くらいからお気軽にご相談ください。